2021年，为什么要投资“工业地产”？

工业地产不像其他类型的房地产那样“吸引人”，没有灯光闪烁的摩天大楼、没有人流涌动的购物中心、没有环境优雅的住宅小区...

但工业地产对于

支持全球经济至关重要

，是生产、储存和分配全球经济所需的商品和产品的重要场所，也是工业经济的

主力军

。

因此，位置优越的优质工业房地产是保持全球经济平稳运行的关键。

尤其在疫情爆发后，居家生活、办公成为一种主流现象，激发了电商行业、配送行业的猛增，也使工业地产成为众多地产类型中“最抗冲击”的地产，在旺盛的消费、配送需求下，工业地产迎来了新的发展机遇。

为什么我们看好2021年“工业地产”的投资？

主要基于以下几点判断：

1.物流地产供不应求，推动租金价格上涨：

首先，我们先了解一下工业地产的基本类型。

工业地产主要涵盖以下几种类型：

重工业房地产、轻工业房地产、物流地产、自由贸易区房地产。

轻工业地产

指的是用于制造轻型设施的地产，为零售消费者和企业生产各种产品。

重工业地产

与之相对。

物流地产，

是快递“最后一公里”的“休息站”，对于电子商务公司的运营至关重要。

自由贸易区房地产

，指的是带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产。

近年的热词——“最后一公里”，就关乎着工业地产下的物流地产。

为了提高配送能力，电商纷纷在各城市周边建立配送中心，以满足“快速配送”的需求。

比如Amazon的小型配送中心所占只公司物流设施的比例由

11%上升到40%以上

。

疫情以来，电商加速发展，不仅使物流地产承受住疫情的冲击，并且还达到了前所未有的租赁水平。

去年一整年，物流地产成为工业房地产市场中“至关重要”的存在：

物流地产租赁活动占总体租赁市场的86％。物流地产总租赁量达到了6.59亿平方英尺的历史新高。

此外，由于这类地产大多位于人口密集的城市周边，且要保障有一定的“存储能力”。

人口、距离、储存能力、物流地产有限的供应量，以及疫情催生的“配送热潮”等诸多方面因素，使得物流地产“供不应求”，租金猛增。

2020年，物流地产租金上涨5.6％，整体工业地产租金同比上涨4.6％，创下美国工业市场租金的历史新高。

展望未来，由于市场对优质物流空间的需求激增，部分地区的工业地产极其紧缺，供应商面临着“租不到仓库”的困境。

据市场预计，

到2025年，美国可能需要超过10亿平方英尺的额外仓库空间来支持快速增长的电子商务需求

。这种前景表明，投资者将有更多的投资机会。

2.工业地产租赁期限更长：

工业地产的租赁期，通常为3年至10年，最长可达25年。

然而一般的住宅租赁期普遍为1年，存储类地产的租赁期为1个月。

相比而言，工业地产的租期决定了其

“相对稳定的租金收入”

。

3.工业地产维护成本较低：

工业地产不需要像其他地产类型那样多的保养。

工业地产的大多数租赁是“三重净租赁”，也就是说租户除了支付水电费和租金外，还要支付物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用。

这意味着，租户要担起“维护”的责任。

（尽管“维护责任”属于租户，但由于工业地产的租赁期较长、租户周转率较低，工业地产也不需要频繁的维修和养护）

因此，站在工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。

总体来看，租户的长期租约提供了稳定的现金流、较低的维护成及电子商务蓬勃发展提供了较高的租金回报，为工业地产的投资提供了强有力的支撑。

工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，尤其以物流地产为代表的工业地产，直接关乎人们的“线上生活”。加之该行业未来较高的增长预期，着实是一块不容忽视的资产。